Старый фонд проваливаются перекрытия что делать

Старый фонд проваливаются перекрытия что делать

Ремонт в старом фонде с Ремпрофстрой

Добрый день! Поверьте, это не реклама и пусть моя история поможет начинающим любителям ремонта.

Пришло время делать капремонт в 56 метровой сталинке. План был предельно прост — ободрать, линолеум, сгнивший паркет, плитку, обои, заменить одну стенку, которая с годами начала как-то слишком сильно наклоняться, поменять трубы, поклеить и покрасить обои.

Что могло пойти не так?

Были опрошены знакомые и у каждого из них нашлась история в стиле «взяли аванс и пропали», «сделали половину и ушли», «сделали всё, но за ними следующие переделали всё с нуля». Вера в мастеров одиночек, или работающих небольшими группами покосилась. Решение нашлось быстро — ремонтная компания! Куча лет опыта, проверенные бригады, прорабский надзор — звучит просто замечательно. После некоторых раздумий, выбор, увы, пал на Ремпрофстрой, который отличался от других утверждением о наличии опыта работы со старым фондом.

Мы быстро созвонились, приехали прорабы, оценили, через пару дней мы подписали вполне нормальный договор и я уже было планировал через три месяца праздновать новоселье, но не тут-то было.

На второй день демонтажных работ мне сказали, что вообще все межкомнатные стены надо бы снести, и я согласился, не вполне осознавая фразу про «недорого». На пятый день выяснилось, что и стены санузла тоже надо выкидывать, и я вновь согласился. Было немного удивительно, что люди с таким колоссальным опытом ремонта старого фонда не смогли сразу определить необходимость сноса стен. Кстати, «недорого» — это было 200 тысяч, пополам работы и материалы, но об этом я узнал через 2 недели, уже после того как стены начали строить и поздно было менять решение.

Через полторы недели у меня вместо квартиры был туалет с шикарным видом с унитаза на три окна.

После демонтажа, надо было вызвать представителя Петроэлектросбыта для снятия пломбы со счётчика, чтобы можно было заменить и его и всю электропроводку. Каково же было моё удивление, когда выяснилось что профессионалы, занимающиеся демонтажными работами, счётчик сломали, и вместо снятия печати я получил акт о неисправности прибора учёта.

Через две недели я получил от Петроэлектросбыта требование предоставить рабочий счётчик. Через месяц я получил уже прототип судебного иска. Всё это время я напоминал товарищам из Ремпрофстрой, что надо бы поставить счётчик. В итоге его поставили через 7 недель, то электрик болел, то ещё какие-то обстоятельства мешали, установку раз 5 переносили. Штраф от Петроэлектросбыта был в размере 22 000. К счастью, Ремпрофстрой эту сумму мне вернул, но отыгрался потом сполна на работах которые забыли включить в изначальную смету.

К третьей неделе выяснилось, что замена стояков — отдельные работы, которые отдельно же и оплачиваются. Я вновь удивился тому, что мне забыли об этом сказать при заключении договора.

В один же прекрасный день, сосед снизу, крайне спокойный человек, позвал меня в гости, я удивился и зашёл, а он же спокойно показал мне потолок своей ванной, в котором торчала труба, которую должны были просто срезать строители. Ремпрофстрой твёрдо был уверен что это не их вина, и работы по восстановлению потолка пришлось оплачивать мне. До сих пор удивляюсь, как это пяти сантиметровая ржавая, въевшаяся в бетон труба, решила сама собой на три сантиметра заглянуть в чужую квартиру.

Стяжку залили и всё было бы прекрасно, если бы не закрыли наглухо окна. Кто из профессиональных строителей с 10 летним опытом до этого додумался — загадка. Квартира простояла так два дня, температура внутри градусов под 35, влажность тропическая. Хорошо что так получилось, что я зашёл, это обнаружил, окна открыл. Не прошло и дня после этого, как строители заглянули увлажнить стяжку и. снова закрыли окна наглухо. Я пришёл через 3 дня, обнаружил ту же тропическую влажность и температуру, и вдобавок — покрытые плесенью разных видов стены. В комнате — чёрные клочки, в коридоре — красненькие грибки.

После этого началась удивительная история, я попросил всё зашкурить щёткой, удалить куски штукатурки, которые были поражены глубоко и обработать противогрибковым препаратом. Ремпрофстрой на это просто вымыл стены водой с одной литровой бутылочкой Ceresit CT 99 на 150 квадратных метров стен и сказал, — Готово!

Я снова попросил всё же сделать по правилам, и не продолжать увлажнять стены, а зачистить и нормально обработать. Это разговоры шли полторы недели, затем всё же нехотя поскребли стены в отмеченных мною местах, и обработали противогрибком в минимальной концентрации. Покупку препарата оплачивать не стали, покупал я.

Поскольку прораб приезжал нечасто, был вероятно уставший, и потому частенько выяснялось такое, например, что бригада посчитала отличным решение разумным вывести телевизионный кабель на дальней стене ванной комнаты. И правда, почему бы телик не посмотреть лёжа в ванной?! Или, к примеру, другая бригада, взяла и заштукатурила намертво все выводы домофона и кнопки звонка, вероятно ещё и провода срезав, и электрику пришлось заново всё долбить и проводить.

Изо всех сил уговаривал не ставить стены на стяжку, особенно учитывая что она у меня полусухая, и даже преуспел для межкомнатных стен, а вот со стенами санузла увы, в один прекрасный день приехал посмотреть как сохнет, захожу, а строители кладут уже третий ряд поверх трёхдневной стяжки.

С финансовой отчётностью всё было немного непривычно. Раз в пару недель, или как придётся, Ремпрофстрой просто кидал в чат фотографии чеков с предложением оплатить, на личных встречах, для авансовых платежей, всё происходило так же, на стол кидалась горка чеков с суммами от 100 до 40 тысяч рублей. Несколько раз я просил все закупки и работы сначала согласовывать со мной, но эти мои просьбы отправлялись туда же, куда и просьбы делать по плану, использовать определённые материалы и не ставить тяжести на центр плит перекрытия. Даже в момент подписания акта приёма передачи мне вывалили ещё гору чеков на 10 тысяч, о которых я и не подозревал.

Уже ближе к концу работ, когда немного пришёл в себя от подобного стиля, начал читать чеки внимательнее и обнаруживать в них вещи, которые вообще говоря мне оплачивать было не обязательно, как например многоразовые телескопические насадки, или бюгели. Всё что находил мы вычёркивали, остаётся только грустить о том, сколько же я пропускал.

Однажды захотел слить воду в туалете и не смог. Удивился и полез разбираться. Вылез с удивлением, ибо колено унитаза оказалось зацементировано полностью, всё разбил, вынес, поинтересовался у Ремпрофстрой, как же так вышло, что люди не просто сливали состав в унитаз, но ещё и осколки камня выкидывали туда же.

Выяснил только то, что ремонт мне, оказывается, делали диверсанты какие-то. Ожидаю разбитых ртутных градусников и тухлых яиц в стенах.

Ну и куда же без финального штриха. В один прекрасный день, уже спустя пару недель после того как я расплатился и расстался с Ремпрофстроем, мне позвонил управдом с вопросом о том, чей это строительный мусор на чердачной лестничной площадке. Оказалось что мой.

Разумеется, спускать мешки, грузить и вывозить всё это оказалось слишком тяжелым для ремонтной компании, и они предпочли просто затащить всё на этаж повыше, к чердаку, и там оставить.

Особенно замечательно смотрятся обрезки водопроводных труб и всякие мелочи, заботливо спрятанные под кровельными листами для ремонта крыши.

— Сроки выросли на месяц, стоимость работ выросла на 200 тысяч, но это ещё что, на такие же 200 тысяч выросла и стоимость черновых материалов, которые мы на момент подписания договора оценили примерно в 300 тысяч.

— Удивительная манера предлагать оплачивать работы и материалы без согласования. То есть, в любой момент тебе звонят и говорят что мы тут дверные проёмы укрепили, дайте-ка нам 12 тысяч, или заказали срочную доставку, придётся ещё пару тысяч накинуть.

— Прораб бывал на объекте пару раз в неделю. У него таких объектов, полагаю, пара десятков, и следить за всеми он не в состоянии, в это время бригады творят всё что вздумается, а ничего хорошего им не думается обычно.

— На сайте горделиво показывают фотографии команд, работавших над квартирами, явно состоящих из русскоговорящих профессионалов, я же у себя видел в основном таджиков и только электрик с сантехником понимали русский язык в полном объёме.

Работа с Ремпрофстроем мне понравилась далеко не во всём, им явно есть куда стремиться, и я бы пока что не рекомендовал бы обращаться к ним, особенно если вы хотите сделать нормальный ремонт за предсказуемую цену в предсказуемые сроки.

Совет от капитана очевидности:

— Похоже что искусство оценивать стоимость работ и материалов утеряно, и надо сначала всё посчитать, а потом добавить 30% для получения оценочной стоимости. На самом деле, зная метраж, площадь стен и имея метровое правило, даже без 10 летнего опыта можно прикинуть сколько понадобится и черновых и чистовых материалов и составить свою версию сметы.

— Не надо думать, что строители всё знают лучше. Я потратил кучу усилий чтобы убедить прораба в том что мне не нужно покупать 35 кило обойного клея, а нужно лишь 3 кило. Я оказался прав, а прораб не смог прочитать инструкцию на этикетке.

Читать еще:  Утепление мансарды изнутри, если крыша уже покрыта

— Проверенные мастера одиночки и бригады, с заключенным договором всё-таки лучше, чем ремонтные компании. Там люди сами делают и все деньги сами получают, а тут получает деньги прораб, а таджик льёт цементный раствор в унитаз

Тема: Старый фонд. Перекрытия и перегородки.

Опции темы

Старый фонд. Перекрытия и перегородки.

Читая многочисленные темы про ремонты квартир в Старом Фонде Санкт-Петербурга и сам непосредственно столкнувшись с таким ремонтом, я пришёл к выводу, что есть смысл попытаться суммировать, по возможности, в одном месте весь коллективный опыт по такому ремонту, дабы люди, ранее не сталкивавшиеся с этим, могли более-менее адекватно понимать, с чем им придётся столкнуться при желании вступить на эту трудную и «скользкую» дорожку . Такая, своего рода, строительная шпаргалка. По мере накопления информации тему буду дополнять новыми данными.

Итак, привожу наиболее часто встречающийся конструктив перекрытий и перегородок.

Дома БЕЗ капитального ремонта (так называемый СФ):

1. Деревянные перекрытия. Чаще всего это старый фонд 18 — 19 веков:

1а. http://forum.littleone.ru/showpost.p. 1&postcount=4: — случай, часто встречающийся и известный как «Выборочный» капитальный ремонт. Эта информация обычно указывается в Техническом паспорте квартиры.

Дома с капитальным ремонтом (так называемый СФК):

2. Металлические перекрытия с деревянным заполнением. Характерно для домов постройки 1900 — х годов:

3. Металлические перекрытия с кирпичным заполнением http://forum.littleone.ru/showpost.p. 7&postcount=14. Достаточно редкая вещь.

Вот так это выглядит в реальной жизни:

4. Металлические перекрытия с железобетонным заполнением. Это дома, в среднем, уже после 1950 г.:

5. Железобетонные перекрытия. Дома со свежим капремонтом или прошедшие полную реконструкцию. 1980 — е годы:

Если у кого-то будут уточнения по вышеописанным типам или что-то редко встречающееся с реальными фото, то с удовольствием вставлю в тему.

К вопросу низких подоконников в старом фонде.

После снятия старого пола до верха балок перекрытия и устройства нового чернового пола, подоконники становятся «нормальными». Разница между уровнями старых и новых полов может доходить до 30 см.:

Пример типичного конструктива таких перегородок. Доски 50 мм толщиной, .

. вставленные в потолочные.

. и напольные направляющие (выдолбленные из бруса со стороной где-то 100 — 150 мм)

с набитой поверх «дранкой». По ней идёт штукатурка.

Вертикальные доски по высоте обычно соединены двумя или более деревянными шпонками (их количество зависит от высоты потолков).

Старый фонд без капремонта

Этажность: 2-7

Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия с деревянными или металлическими балками

Высота жилых помещений: 240-420 см

Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные

Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года

Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский

Годы постройки

Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер.

Основные районы дореволюционной застройки

По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается.

По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными.

Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона.

Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены.

Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов.

Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца.

Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий

В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.

В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер.

Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах.

По мнению опытных риэлторов, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты.

Особенности коммунального заселения

Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах.

Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине.

Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой

Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти специальную межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа.

Читать еще:  Что лучше печка или твердотопливный котел

Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.

Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде

Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду.

Необратимый износ конструкции зданий.

Опасность приобретения квартиры с «плохой историей».

Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ.

Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами.

Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения.

Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями.

Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами.

Трудности в согласовании перепланировок.

Советы покупателям

1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование.

2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, – необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (вне зависимости от типа перекрытий) – многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Новое строительство рядом со старыми зданиями также часто приводит к серьезным проблемам. Однако предъявить претензии к застройщикам удается далеко не всегда: в сегодняшней практике технадзора и строительной экспертизы у них есть множество возможностей доказать, что они ни при чем.

3. Оценить надежность стен, полов и потолков можно только непосредственно на месте, что профессионалы рынка недвижимости предлагают делать всеми доступными способами: попрыгать, потопать в каждом углу предлагаемой к продаже квартиры. «Гуляющие» полы непременно дадут знать о себе. Брошенный на пол теннисный мячик покажет явные просадки перекрытий. Направление трещин на стенах и потолках может многое рассказать о фундаменте: если они параллельны, похожи на разряды молний или разбегаются, подобно веткам дерева, значит, есть проблемы. Однако косметический ремонт с выравниванием полов способен скрыть от неопытного взгляда эти серьезные проблемы. Поэтому техническую экспертизу при покупке лучше доверить специалистам.

4. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону. Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.

Перепланировка в старом доме — смешанные и деревянные перекрытия

Перепланировка в старом доме

Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по «индивидуальному проекту».

Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов — смешанные либо деревянные .

Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, — как с точки зрения согласования, так и с финансовой.

Перепланировка в старого дома, фото:

Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.

Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.

В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.

Перепланировка старого дома, фото:

На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.

Главная проблема таких домов — их возраст . Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.

В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.

В этом случае внутренние стены становятся «разгружающими» , т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.

Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются «условно-несущими», то есть «разгружающими». По фото мы видим, что они явно «не несущие». Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они «подпирают и поддерживают» потолок, то есть пол соседей сверху. О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ «Экспертный центр» было однозначно описано.

Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.

Перепланировка старого дома, фото:

На первых двух фото видны вентканалы, «оказавшиеся» в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию — восстановить.

Перепланировка старых домов и устройство стяжки

Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.

Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.

Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями).

Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.

Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки

Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы «материал перекрытий — смешанные/деревянные» сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от «ГУП Мосжилниипроект» (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в этот проектный институт).

И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данном иституте стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.

Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращатся только в него.

Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:

По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию. Если в ТЗ будет фраза вроде «демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен», то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.

Однако если в выводах ТЗ есть фраза «перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий», то это означает, что схема согласований значительно усложняется.

В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями, который в большинстве случаев также необходимо разрабатывать в ГУП Мосжилниипроект.

Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.

То же касается и других упомянутых видов работ — устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.

Санкт-Петербургское отделение российского общества оценщиков

Главное меню

Мифы старого фонда

За каждым типом домов, представленных на рынке жилья, скрывается целый ряд мифов и предубеждений. Журналисты БН отправились на экскурсию по Петербургу, чтобы проверить, соответствуют ли те или иные утверждения действительности. Тема сегодняшнего обзора – «Мифы старого фонда».

К категории «старый фонд» в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. Самые маленькие и самые большие петербургские квартиры – это, как правило, именно старый фонд. Современные застройщики преуспели в строительстве миниатюрных студий, но квартира общей площадью в 16 кв. м без ванной может встретиться покупателю исключительно в старом фонде. На другом полюсе – квартиры от 200 кв. м, среди которых встречаются и отреставрированные «видовые» апартаменты, и расселяемые риэлторами коммуналки, и объекты, в разные годы прошедшие капитальный ремонт и реконструкцию.

Читать еще:  Стены

Миф первый: типично петербургское явление
Во многих российских регионах определение «старый фонд» ассоциируется у покупателей не с «антикварными» домами и квартирами, а с ветхостью и аварийностью. Но престижный и роскошный старый фонд – это действительно типично петербургское явление.

«Жилищный фонд центральных районов отличается большим разнообразием с точки зрения потребительских качеств, а его состояние зачастую требует больших дополнительных вложений, – говорит риэлтор Татьяна Родионова, – Кроме того, обширность исторического центра предполагает его неравномерность с точки зрения удобства проживания и престижности. Отдельные квартиры часто соседствуют с многонаселенными коммуналками».

Приезжие из других городов далеко не всегда учитывают эту специфику и легко могут отдать предпочтение квартире «с видом на воду», даже если это Обводный канал. И наоборот – прекрасные по сочетанию цены-качества варианты в хороших местах часто отвергаются ими из-за того, что входить в подъезд надо, миновав двор-колодец. А это также широко распространенное в нашем городе явление.

Качественные характеристики петербургского старого фонда также впечатляют размахом: в нем действительно есть и близкие к аварийному состоянию дома, и великолепно сохранившиеся объекты, поражающие музейной роскошью, и вчерашние коммуналки, новые владельцы которых бережно восстановили исторические интерьеры. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные, и доходные дома, и перестроенные казармы, и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены. Многонаселенные коммуналки из одиннадцати-двенадцати комнат, не поддающиеся расселению, в Петербурге тоже остались.

В то же время дома, прошедшие в период «развитого социализма» полную реконструкцию, комплексный капитальный ремонт и фактически выстроенные заново внутри исторических стен, также порой оказываются весьма привлекательными. Но капремонт капремонту рознь. Могут встретиться и качественно отремонтированные, и весьма проблемные с точки зрения планировок дома – как уж повезло. Кому-то достался парадный подъезд, а кому-то – вход с «черной» лестницы. Многие дома при капитальном ремонте были разделены на несколько частей вдоль фасадов и внутренних несущих стен. В результате появились так называемые односторонние «гребенки» с узкими комнатами и коридорами. При этом «дворовые» квартиры, как правило, имеют вход через кухню, на которой жильцы устанавливают ванны, часто незаконно.

Словом, состояние большинства квартир старого фонда оставляет желать лучшего. Но такова плата за возможность жить в историческом центре.

Миф второй: перепланировки
Многие потенциальные покупатели уверены: квартира в историческом центре – это квадратные метры, на которых можно делать все что угодно. К сожалению, некоторые риэлторы и продавцы поддерживают этот миф. Но, увы, это неправда.

Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в паспорт объекта. «Паспорт на квартиру, оформляемый в проектно-инвентаризационном бюро, – главный документ, который должен в первую очередь интересовать покупателя жилья в старом фонде, – говорит Татьяна Родионова. – А зачастую случаются ремонты и перепланировки, узаконить которые невозможно».

На самом деле без утвержденного проекта и технического надзора в процессе его реализации нельзя устанавливать ванны, переносить кухни и санузлы, пробивать несущие стены. Если сведения, указанные в паспорте, расходятся с тем, что мы видим на самом деле, от покупки целесообразно отказаться, как бы нам ни понравились как сам объект, так и запрашиваемая за него цена.

Ведь новый владелец рискует и штрафами, и тем, что ему придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, лишаясь ванны, расположенной над чужой кухней, и кухни, оборудованной над жилой комнатой нижних соседей, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки.

Если ванна установлена в коридоре, ее еще можно узаконить. Но вариант «ванна на кухне», присущий большому количеству сравнительно недорогих предложений нашего рынка, сегодня не пройдет согласование, если только это не первый этаж или двухуровневая квартира, где нижний этаж – тоже ваш.

Миф третий: большой объем
В глазах иногородних покупателей Петербург предстает городом-музеем под открытым небом. На самом деле жилых домов старого фонда в нашем городе – даже меньше, чем, к примеру, тех же хрущевок. На долю «музея» приходится не более 16% городского жилья, но новое строительство, в том числе и в традиционно исторических районах, тоже не стоит на месте, поэтому каждый год доля предложений старого фонда в листингах риэлторских компаний уменьшается. Соответственно, уменьшаются и шансы приобрести нетронутый реконструкциями и перестройками уголок старого города.

По данным инвентаризации жилищного фонда, которая проводилась в середине 1990-х годов (более свежей информации нет), самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты дореволюционной постройки. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%).

Агентам по недвижимости хоть и редко, но попадаются квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда называемые «петровскими»). Их отличают массивные кирпичные стены и небольшие по площадям комнаты. Между тем почти все без исключения старые петербургские дома – предмет постоянных реконструкций и перестроек. Поэтому данные органов Росинвентаризации, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», далеко не всегда объективны. В документы может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. Это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. Реконструкция тоже велась постоянно. С развитием капиталистических отношений надстройка двух- или трехэтажных домов XVIII – начала XIX века приобрела массовый характер. При этом сплошь и рядом встречаются ситуации, когда у перекрытий первых этажей балки деревянные, а на верхних этажах – металлические.

Миф четвертый: балки перекрытий
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются менее прочными и более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное. К тому же подавляющее большинство по-настоящему исторических особняков, расположенных вдоль набережных Мойки и Фонтанки – дома с деревянными балками перекрытий. Деревянные перекрытия – у знаменитого Толстовского дома, а это один из «знаковых» и самых престижных домов старого фонда. В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий.

В этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева. Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.

Нужно ли покупателю опасаться домов с деревянными балками? «Предки наши строили на века, а для перекрытий использовали в основном лиственничный или – реже – дубовый брус, – говорит Татьяна Родионова. – Эти породы дерева при хороших условиях эксплуатации со временем не только не разрушаются, но становятся еще прочнее. И Венеция, и наш город стоят на десятках тысяч лиственничных свай, не подверженных гниению».
Для того чтобы понять, нет ли перекосов, достаточно захватить на просмотр квартиры обычный шарик: покатившись по полу, он покажет, если с балками или лагами что-то не так. Но подробный анализ состояния перекрытий могут произвести только эксперты.

Миф пятый: ценообразование
Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «золотой треугольник» набережных Фонтанки и Мойки, парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский и Большой проспекты). Всегда интересны для покупателей жилые комплексы в стиле «модерн» на Васильевском острове и Петроградской стороне. Всегда в цене квартиры с видами на воду, на петербургские крыши и на редкие для центральных районов парковые зоны.

«Говорить о средних ценах на квартиры старого фонда можно с большой долей условности: их разброс действительно впечатляет», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Цены на качественные объекты теряются в выси девятизначных цифр. При этом крошечная квартира без удобств может стоить меньше 3 млн руб. Действительно, в старом фонде есть весьма привлекательные по ценам предложения.

Однако следует иметь в виду, что нередко приобретение сравнительно недорогой квартиры в историческом центре предполагает вложения не только в интерьеры, как это обычно бывает в типовом жилье, но и в серьезную модернизацию с перепланировкой, а зачастую и реставрацию уже утраченных интерьеров. Риэлторы рекомендуют своим клиентам с самого начала учитывать все эти вложения в итоговом бюджете такой сделки. Однако следует понимать, что приобретение квартиры в старом фонде – это не просто покупка квадратных метров, причем порой не самых удобных для жизни, а серьезные инвестиции в свой собственный уголок старого Петербурга

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector